RECHTSPRECHUNG Mietrecht

Behauptet der Mieter in einem Verfahren zur Überprüfung des Hauptmietzinses die Unbrauchbarkeit der Wohnung wegen grob mangelhafter Elektroinstallationen und wird daraufhin der Mietzins in einem Vergleich auf jenen nach § 15a Abs 3 Z 4 MRG herabgesetzt (Kategorie “D unbrauchbar”), ist eine weitere Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB ausgeschlossen. In einem solchen Vergleich liegt im Regelfall auch ein wirksamer Verzicht auf den Anspruch auf Sanierung der Installationen nach § 3 Abs 2 Z 2 MRG
(OGH 23.3.2011, 4 Ob 191/10g)

Schäden an Ausstattungsteilen einer Wohnung, deren Ausbesserung nach der Verkehrssitte dem Bestandnehmer obliegt, wie etwa an Tapeten, Malerei, Fußbodenbelag und dergleichen treten im Vermögen des Bestandnehmers ein, weshalb dieser vom Verursacher Ersatz verlangen kann
(OGH 8.7.2008, 4 Ob 86/08p)

Wenn der Vermieter eine Schadenszufügung innerhalb des Mietobjektes an Wandmalerei, Tapeten oder Innenfenster zu vertreten hat und diese Oberflächenschäden nicht die Bausubstanz des Hauses betreffen und daher nicht von der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 1 MRG umfaßt sind, liegt im Entstehen des Sanierungsaufwandes ein positiver Vermögensschaden des Mieters, dessen Ersatz schon vor der Behebung der Schäden verlangt werden kann (OGH 7.5.1998, 6 Ob 88/98d)

Recht des Mieters auf eine Parabolantenne für den Satellitenempfang bei vorhandenem Telekabel (OGH 16. 11. 2010, 5 Ob 204/10a)

Die Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB setzt eine Anzeige iSd § 1097 ABGB voraus (OGH 16.3.2011, 6 Ob 38/11y)

Die den Vermieter treffenden Schutz- und Sorgfaltspflichten umfassen jedenfalls die Verpflichtung, eine Schädigung des Mieters durch unterlassene Erhaltungs- und Betreuungsmaßnahmen zu verhindern. Dazu gehören auch die Schneeräumung und die Streupflicht an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
(OGH 10.4.2008, 2 Ob 60/08z)

Aufstellen einer Videokamera bzw einer Videokameraattrappe durch einen Mieter: Bei anderen Hausbewohnern darf (zur Vermeidung eines Eingriffs in die Privatsphäre) nicht der Eindruck entstehen, dass sie von einer systematischen, identifizierenden Überwachungsmaßnahme eines Mieters betroffen sind und sich im Überwachungsbereich einer Videokamera befinden. Eine Überwachungsmaßnahme darf sich (nach dem Eindruck des unbeteiligten Betrachters) nur auf den eigenen gemieteten (Wohn-)Bereich des Mieters beziehen (OGH 20. 1. 2012, 8 Ob 125/11g)

Zur Kostentragung für die Wiederanbringung von Außenjalousien beim Mietobjekt nach Demontage infolge Umbauarbeiten
(OGH 13. 12. 2011, 5 Ob 194/11g)

Durch Schimmelpilz befallene Räume sind zum Bewohnen nicht brauchbar. Ein Schimmelpilzbefall berechtigt den Mieter, vom Vertrag gemäß § 1117 ABGB abzustehen, wenn der Vermieter trotz Aufforderung die Behebung verweigert. Wird die Wohnung dennoch laufend weiter benutzt wurde, rechtfertigt dies einen Zinsminderungsanspruch (LG für ZRS Wien, 22.04.2008, 40 R 104/08b)

Inhalt und Umfang des Gebrauchsrechts des Mieters (§ 1098 ABGB) bestimmen sich nach der Vereinbarung, dann nach dem Zweck des Bestandverhältnisses und ergänzend nach Ortsgebrauch und Verkehrssitte. Es ist allgemein üblich, in zu Wohnzwecken vermieteten Räumen Möbel an die Wand zu stellen oder an die Wand zu montieren. Ist im Vertrag nicht festgelegt, wie und in welchem Ausmaß der Mieter Räumlichkeiten zu belüften hat und diesem ein erforderliches besonderes Lüftungsverhalten nicht bekannt, dann ist ein zur Schimmelbildung führendes vorwerfbares Fehlverhalten des Mieters zu verneinen (OHG 16.10.2009, 6 Ob 272/08f)

Eine generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern, ohne dafür ein entsprechendes Äquivalent zu gewähren, ist als sachlich nicht gerechtfertigte Abweichung vom dispositiven Recht (§ 1096 ABGB, §§ 3 und 8 MRG) gröblich benachteiligend und daher nichtig (OGH 22.12.2010, 2 Ob 73/10i)

Mietrecht im Todesfall – Eintritt naher Angehöriger in den Mietvertrag
(OGH 12. 6. 2012, 5 Ob 89/12t)

Die uneingeschränkte Überwälzung der gesamten Erhaltungskosten der allgemeinen Teile des Einkaufszentrums in Vertragsformularen ist unzulässig (OGH 28. 11. 2012, 7 Ob 93/12w)

Mangelhaft isolierte Badewanne als Kündigungsgrund? - Liegen zwischen Einbau der Badewanne und dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden mehr als 20 Jahre, kann der Vermieter daraus einen Kündigungsgrund nicht ableiten (OGH 31. 1. 2013, 6 Ob 15/13v)

Wird ein Unternehmen, das Geschäftsräumlichkeiten mietet, verkauft, kann der Liegenschaftseigentümer gemäß § 12a MRG die Miete auf den angemessenen Hauptmietzins anheben. Das gilt sowohl bei einem Asset-Deal als auch bei einem Share-Deal, also bei Veräußerung der Anteile an dem Unternehmen. Verletzt der Geschäftsführer seine Anzeigepflicht, so wird er gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig, er haftet gleichrangig mit der Mietergesellschaft (OGH 23.12.2014, 1 Ob 125/14k)